진월동 사우나·헬스 복합운영빌딩

브리핑 결론

대지·건물 자산가치와 사우나·헬스 직영사업의 안정적 현금흐름이 결합된 복합 수익형 매물입니다. 매매가 36억원 기준, 2025년 실적(직영사업+임대료 포함) 순이익 연 약 3억원으로 표면수익률(Cap Rate) 약 8.3% 수준이며, 준공 28년차 근린생활시설로 재건축·용도전환 잠재력까지 보유한 물건입니다.

매물 기본정보

대지면적	980㎡ (296.45평)	연면적	2,970.75㎡ (898.65평)
건축면적	577.53㎡ (174.7평)	건폐율/용적률	58.93% / 241.44%
규모	지하1층 ~ 지상5층	주구조/지붕	철근콘크리트 / 평슬라브
용도지역	일반주거지역	주용도(대장)	근린생활시설
사용승인일	1998.6.26 (준공 약 28년)	주차대수	자주식 5대 + 기계식 12대 = 17대

층별 현황 (건축물대장 vs 실제 이용)

층	대장상 용도(면적)	실제 이용현황	비고
지하1층	일반음식점 339.62㎡ / 주차장 120.35㎡ / 소매점 100㎡ / 기계실 44.64㎡	상가 임대 · 주차 · 기계실	2016.2.25 노래연습장→소매점 용도변경
1층	일반소매점 443.97㎡ / 주차장 30.48㎡	상가 임대 (학원·미용실·호프 등 6개 구획)	임차 중 · 공실 1개 구획
2층	일반음식점 577.53㎡	헬스클럽 직영 운영	요가·에어로빅 프로그램 병행
3층	일반목욕장 577.53㎡	여자사우나 직영 운영	매점·피부실 부분 임대
4층	일반목욕장 577.53㎡	남자사우나 직영 운영	이발소 부분 임대
5층	사무소 159.1㎡	소유주 거주(안집)	매매 시 명도 협의 필요

건축물대장 변동이력: 2015.1.30 위법건축물 시정명령(건축과-2993호) → 2015.7.24 시정 완료 및 위법건축물 해제(건축과-23530호). 현재는 적법 상태이나, 계약 전 매도인에게 시정 경위 확인 및 원본 대장 재열람을 권장합니다. 2층(대장상 일반음식점 → 헬스장 사용)은 용도변경 여부 확인이 필요하며, 5층은 소유주 거주 중으로 매매 시 명도 시점·방법을 특약으로 명확히 해야 합니다.

상가 임대차 현황 (1층·지하1층)

층	호수	업종	보증금	월차임	임차기간
1층	101호	학원	4,000만원	170만원	10년 정도
1층	103호	미용실	3,000만원	80만원	10년 이상
1층	104호	호프	1,000만원	90만원	15년
1층	105호	눈썹문신	2,000만원	65만원	4~5년
1층	106호	사무실	200만원	25만원	2년 미만
지하1층	102호	공실	2,000만원	130만원	신규 임차 가능
합계 (공실 제외)			1억 4,300만원	630만원	-

최장 임차인은 15년(104호 호프), 최단 임차인은 2년 미만(106호 사무실)으로 임차인 구성이 안정적이며 상권 정착도가 높은 편입니다. 옥상 통신기지국 임대료 별도 월 50만원 발생 중입니다.

직영사업 운영현황 (2·3·4층)

2층 헬스클럽, 3층 여자사우나, 4층 남자사우나를 소유주가 직접 운영 중이며, 일부 부대구획(매점·피부실·이발소)은 임대 중입니다. 연간 직영사업 매출은 5억 7,206만원(사우나 3억 2,101만원 + 헬스 2억 5,105만원)으로, 월평균 약 4,767만원입니다. 8월은 여름 특수(피서·물놀이 수요)로 매출 1억 936만원을 기록해 연중 최고치이며, 9~10월은 비수기로 계절 편차가 존재합니다.

종합 수익 분석

구분	월 금액	연 금액	비고
① 직영사업 매출	4,767만원	5억 7,206만원	2025년 실적
② 상가 임대료	630만원	7,560만원	공실 제외
③ 통신기지국 임대료	50만원	600만원	-
총매출	5,447만원	6억 5,366만원	-
총비용 합계	3,095만원	3억 7,140만원	매출 대비 56.8% (인건비 8명 등)
순이익	2,502만원	3억 23만원	순이익률 45.9%

투자수익률(Cap Rate) 산정 기준	결과
전체수익 기준 (직영사업+임대 포함)	약 8.34%
순수 부동산 임대수익 기준 (1층 임대만)	약 2.10%

본 물건은 순수 임대수익형 부동산이 아닌 「부동산 자산가치 + 직영 사우나·헬스업 영업수익」이 결합된 복합 매물로, 매수인이 직영사업을 인수·지속 운영하는 것을 전제로 한 수익률(약 8.3%)이 실질적 투자수익률에 부합합니다. 직영사업을 인수하지 않고 순수 임대로 전환할 경우 별도 임대수익률 재산정이 필요합니다.

투자 포인트

• 대지 296.5평·연면적 898.7평 규모의 근린생활시설로, 진월동 지역 내 희소성 있는 복합 수익형 자산
• 2025년 기준 안정적 매출(연 6.5억원) 및 순이익(연 3억원)을 시현 중인 직영사업이 결합되어 즉시 현금흐름 확보 가능
• 1층·지하1층 상가 임차인 다수가 10년 이상 장기 임차 중으로 임대차 안정성이 높음
• 주차대수 17대(자주식5+기계식12) 확보로 근린생활시설 기준 주차 여건 양호
• 준공 28년차 건물로 향후 리모델링·용도변경 또는 재건축을 통한 자산가치 제고 잠재력 보유