더나은병원 매매 (수진빌딩)

물건 기본 개요

건물명	수진빌딩	지목/용도지역	대(垈) / 근린상업지역, 지구단위계획구역
대지면적	1,605.2㎡ (약 485.6평)	건축면적	960.16㎡
건폐율/용적률	59.82% / 299.08% (법정상한 900%)	구조/층수	철근콘크리트구조 / 지하1층~지상5층, 높이 23.3m
사용승인일	2014.1.17	개별공시지가	1,967,000원/㎡ (2026.01 기준, 토지가 약 31.6억원)
담보감정평가액	160.1억원 (가람감정평가법인, 2022.12.15 기준, 19개호 일괄평가)

층별 용도 및 면적 현황

층	주요 용도	면적(㎡)	운영 및 임차 현황
지하 1층	주차장	966.00	자주식 33대 + 기계식 16대
지상 1층	소매점·휴게음식점·금융	960.16	농협 금융업소(보증금 9억, 무월세) + 근생 점포(일부 공실)
지상 2층	병원·휴게음식점·사무실	960.16	병원 원무과 및 사무실 입점
지상 3층	의료시설(병원)	960.16	더나은병원 직영 운영
지상 4~5층	의료시설(병원)	1,920.32	더나은병원 입원병동 (85병상)

1~2층 임대 현황

임차인(업종)	보증금	월세(VAT별도)
농협 (금융업소)	9.0억원	무월세
신용동 청국장 (음식)	1,000만원	95만원
헤어인글램 (미용)	3,000만원	150만원
워시프레쉬 (세탁)	1,000만원	100만원
히오플라워 (꽃집)	1,000만원	70만원
퍼스트 (사무실)	3,000만원	150만원
합계	9억 9,000만원	565만원

병원 운영 스펙

• 진료과목: 재활의학과(핵심수익), 가정의학과, 내과, 통증치료, 피부클리닉
• 규모/병상: 85병상 (2~5층 병원 전용 사용), 대표자 전수진
• 인력 규모: 의사 2명, 간호사 12명, 치료사·행정 등 총 50~60명 근무
• 주요 설비: 재활치료센터, 도수치료실, 체외충격파, X-ray, CPM 재활장비 8대, 피부클리닉
• 수익 특성: 재활 및 도수치료 비급여 수익 비중 우수

희망매매가격 산정 근거

구분	산정 기준	산정가액
토지 가액	대지 485.6평, 평당 약 1,500만원 적용	약 73.0억원
건물 감가 가액	연면적 1,744평, 평당 약 400만원 적용	약 70.0억원
영업시설 권리금	병원 브랜드·의료설비·인테리어·영업권 일괄	10.0억원
총 희망매매가격	-	153.0억원

근저당 현황: 채권최고액 합계 89억 5,600만원 (신한은행 63.16억 + 하나은행 26.4억, 건물 전체 공동담보). 공법 규제: 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 비행안전3구역(전술), 가로구역별 최고높이 제한, 교육환경 상대보호구역.

투자 포인트 및 유의사항

• 앵커 테넌트 확보 — 1층 농협 금융업소 입점(보증금 9억)으로 건물 신뢰도 확보
• 재활 특화 병원 — 고령화 시대에 부합하는 85병상 재활·도수치료 중심 메디컬 입지
• 풍부한 배후수요 — 첨단2지구 대단지 아파트 밀집지역으로 지속적인 임상 수요 확보
• 높은 용적률 여유 — 현재 용적률 299% 사용 중으로 법정상한(900%) 대비 증축·활용 여력 보유
• 유의사항: 대로변 인접 이면도로 위치로 가시성 제약 있음, 첨단지구 내 의료기관 경쟁 지속, 기존 근저당(89.56억)은 매매대금 정산 및 상계 조건으로 승계·말소 처리 예정